Autor: Maxim Macovei, Casa de Avocatură ”Efrim Roșca Asociații”

După modernizarea Codului Civil, superficia devine un drept real important. Acum el nu va putea fi neglijat, or bun imobil, conform noului concept din 459 alin. (2), se consideră terenul înregistrat în registrul bunurilor imobile sub număr cadastral distinct. Terenul. Iar clădirile? Clădirile și alte lucruri și lucrări atașate permanent la teren, care sunt construite pe terenul altuia pe baza unui drept de superficie, precum și lucrurile atașate la teren pentru un scop temporar, scrie în art. 460 alin. (2), nu constituie parte componentă a bunului imobil.

Mai departe, să nu uităm de Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil. În art. 27 alin. (1) este stipulată ipoteza când se instituie drept de superficie asupra terenului care aparține unei persoane, alta decât statul sau unitatea administrativ-teritorială, în folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul B (cu excepția construcțiilor provizorii) și al proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul C al registrului bunurilor imobile.

Altă ipoteză se regăsește în art. 29 alin. (1), cu deosebirea că este vorba despre terenul care aparține statului sau unităților administrativ-teritoriale (indiferent că face parte din domeniul public sau privat).

Asta înseamnă că vom avea superficie la stânga și la dreapta. Va trebui să fie stabilită redevența (plata, chiria) pentru superficie. Deci impozitarea acestor venituri devine foarte actuală.

Poziția Serviciului Fiscal de Stat:

Un contribuabil a adresat Serviciului Fiscal de Stat (SFS), următoarea întrebare: “Cum urmează a fi efectuată reținerea impozitului la sursa de plată aferent veniturilor obținute în baza contractului de superficie?”

Concretizare: avem în vedere situația când proprietarul terenului este persoană fizică (cel care obține venit) iar superficiar este orice reprezentanţă permanentă, instituţie, organizaţie, inclusiv orice autoritate publică şi instituţie publică, persoană care desfăşoară activitate de întreprinzător, cu excepţia deţinătorilor de patente de întreprinzător şi persoanelor care desfăşoară activităţi independente.

SFS a citat următoarele norme:

  • art. 90 alin. (1) Cod Fiscal: “Orice persoană care desfăşoară activitate de întreprinzător, cu excepţia deţinătorilor de patente de întreprinzător şi persoanelor care desfăşoară activităţi independente conform cap. 102, orice reprezentanţă conform art. 5 pct. 20), reprezentanţă permanentă, instituţie, organizaţie, inclusiv orice autoritate publică şi instituţie publică, reţine, în prealabil, ca parte a impozitului, o sumă în mărime de 7% din plăţile efectuate în folosul persoanei fizice...”
  • art. 901 alin. (3) Cod Fiscal: “Persoanele specificate la art.90 reţin un impozit în mărime de 10% din veniturile obţinute de către persoanele fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător, de la transmiterea în posesie şi/sau folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) a proprietăţii mobiliare şi imobiliare, cu excepţia arendei terenurilor agricole.”

Concluzia SFS a fost că dat fiind faptul că utilizarea unui teren în baza contractului de superficie nu cade sub incidența excepțiilor menționate anterior (adică din art. 901 alin. (3)), ce prevăd lipsa reținerii în prealabil a unui impozit, respectiv, entitatea urmează să rețină un impozit în prealabil, în mărime de 7% aferente veniturilor obținute în baza contractului de superficie.

Pe scurt, în opinia SFS, superficia nu este prevăzută de dispoziția normei din art. 901 alin. (3) Cod Fiscal, care scrie că se rețin 10% din veniturile obținute de persoana fizică, de la transmiterea în posesie şi/sau folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) a proprietăţii mobiliare şi imobiliare.

Ce consecințe are această interpretare?

Dacă se aplică art. 901 alin. (3), atunci se rețin 10% și gata, persoana fizică nu are griji. Asta este suma finală a impozitului ce trebuie achitată pentru veniturile din superficie. Dacă se aplică art. 90 (1), persoana juridică doar reţine, în prealabil, ca parte a impozitului, o sumă în mărime de 7%, după care persoana fizică trebuie să mai declare și achite de sine stătător încă 5%, în total 12%.

De ce intepretarea SFS este greșită?  

De ce se aplică art. 90-1 alin. (3) și superficiei? De-atâta! Însă putem și mai desfășurat.

Art. 654 alin. (1) Cod Civil: "Superficie este dreptul real imobiliar de a poseda şi folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii a superficiarului."

Art. 901 alin. (3) Cod Fiscal: “Persoanele specificate la art.90 reţin un impozit în mărime de 10% din veniturile obţinute de către persoanele fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător, de la transmiterea în posesie şi/sau folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) a proprietăţii mobiliare şi imobiliare, cu excepţia arendei terenurilor agricole.”

Fără a face mare teorie, este evident că superficia se încadrează perfect în art. 901 alin. (3) al Codului Fiscal, mai ales că în această normă este și exemplul uzufructului, care la fel este un drept real și presupune, printre altele “dreptul unei persoane (uzufructuar) de a poseda și folosi…” (art. 604 alin. (1) CC), ca și superficia.

Continuarea pe https://t.me/MartoriiluiJustinian