Autor: Roger Gladei, avocat, formator INJ, Biroul asociat de avocați „Gladei și Partenerii” Practica bate gramatică. Mai prost stau lucrurile atunci când practica judiciară (soluțiile date de instanțele de judecată) bat gramatica juridică (legislația și doctrina). Din 1996, când a fost adoptată precedenta Lege cu privire la gaj, conținând instituții și instrumente noi, și până în prezent, observăm că anumite aspecte ale garanțiilor reale (gajul și ipoteca) trezesc abordări și aplicări neuniforme sau chiar defectuoase. Ne propunem, deci, să punem degetul pe rană și să deschidem un dialog deschis pe marginea modului în care legea este aplicată în instanțele de judecată. Din capul locului, menționăm că au existat 2 hotărâri explicative ale Plenului Curții Supreme de Justiție (CSJ) la subiect, nr.2/1999 și nr.1/2014 (în vigoare), care o substituie.  Și dacă cea veche a dat mari bătăi de cap atât creditorilor gajiști, care erau nedumeriți cam de ce ipoteca terenului nu cuprinde și construcția de pe el, cât și debitorilor gajiști, care nu înțelegeau de ce băncile nu acceptă în ipotecă apartamente în care locuiesc copii minori, atunci hotărârea nouă nu mai ridică astfel de probleme. Cât despre sediul materiei, evoluția a fost și mai vizibilă: după Legea cu privire la gaj din 2001, care a adus concepte noi gen gajul universalității și deposedarea prin ordonanță, a urmat Legea cu privire la ipotecă din 2008, inspirată din tradiția europeană, dar și pachetul legislativ din noiembrie 2014, care vine cu concepte moderne gen gajul simplificat prin control al conturilor, interzicerea interzicerii gajului următor, super-prioritatea gajurilor „de urgență”, înregistrarea mai facilă și ieftină a gajului etc. Expectativ, gajul devine mai accesibil și mai de folos pentru ambele părți, proprietarul bunului și creditorul. Pentru a fi mai obiectivi, am selectat câteva spețe recente, în care există decizii irevocabile pe dosare civile în care nu am participat în calitate de avocat. Anularea ipotecii – depășirea împuternicirilor administratorului (Decizia CC CSJ 2ra-971/16) VC a devenit asociat în SRL „T” la 19 octombrie 2012, după care a constatat că societatea încheiase anterior mai multe contracte de credit și ipotecă cu banca „MI”. Ulterior, în mai 2013, adunarea asociaților societății aprobă modificarea contractelor de credit și ipotecă, împuternicindu-l pe administrator să încheie cu banca actele juridice respective. Între altele, acordul adițional la contractul de ipotecă a inclus și clauza de investire cu formulă executorie. În octombrie 2013 creditorul inițiază procedura de executare silită a ipotecii și, în baza formulei executorii, preia în posesie bunurile ipotecate, prin executor judecătoresc, fără judecată. Asociatul VC înaintează acțiune de anulare a contractelor, inclusiv de ipotecă, invocând depășirea împuternicirilor de către administratorul societății la investirea contractului de ipotecă cu formulă executorie și, în general, inaplicabilitatea acestei proceduri față de contractele încheiate anterior introducerii acestei proceduri prin lege, la 14 martie 2013. Instanța de fond admite acțiunea, însă instanțele de apel și recurs iau o poziție inversă și resping acțiunea, reținând că:
  • legea nu a fost aplicată retroactiv atunci când contractul de ipotecă a fost investit cu formulă executorie prin acord adițional, încheiat deja după punerea în aplicare a legii noi - acest subiect a fost dezbătut între practicieni, existând și argumente în susținerea opiniei inverse;
  • adunarea asociaților avea competența, conform legii și statutului societății, să decidă asupra încheierii contractului de ipotecă, însă stabilirea clauzelor privind modalitatea de exercitare a ipotecii (inclusiv prin formulă execuție) ține de competența administratorului - discutabil, mai important este că, chiar dacă administratorul ar fi acționat cu depășirea împuternicirilor de reprezentare, această depășire nu ar fi fost opozabilă terților, inclusiv creditorului, în virtutea art.74 din Legea SRL;
  • asociatul poate contesta doar actele juridice încheiate de societate după dobândirea de acesta a părții sociale - discutabil, instanța nu a invocat o normă juridică în acest sens.
În general, am remarcat că anularea contractelor de gaj sau ipotecă pe motiv de lipsă sau vicii a aprobării tranzacției de către organul colegial al debitorului se întâmplă tot mai rar. Or, în cazul SRL-urilor acest motiv de drept a decăzut odată cu punerea în aplicare în noiembrie 2007 a Legii SRL, care este explicită în a distinge, în cazul depășirii atribuțiilor, răspunderea administratorului față de asociați (art.73, 76) de răspunderea societății față de terți (art.74). Un pic mai complicat stau lucrurile în cazul SA-urilor, unde se impune testul dublu, dacă tranzacția este de proporții și dacă este încheiată în procesul activității economice curente prevăzute în statutul societății (art.82 al Legii SA). Anularea ipotecii – lipsa acordului soțului (Decizia CC CSJ 2ra-3436/14) GF a divorțat de LF prin hotărârea Judecătoriei Comrat din 24 mai 2007, devenită irevocabilă la 14 iunie 2007. Ex-soții au împărțit bunurile ulterior, prin hotărârea Judecătoriei Comrat din 30 septembrie 2011, irevocabilă din 2 noiembrie 2011. Între timp, la 18 iunie 2007, doamna LF obține un credit de la banca „VI” din localitate, ipotecând casa construită împreună cu fostul soț. Un detaliu picant: cererea de credit a fost depusă cu 2 zile înainte ca hotărârea de divorț să fi devenit irevocabilă, indicându-se că GF, soțul solicitantei, este angajat ca șofer în SRL „VS”, cererea purtând și pretinsa semnătură a pretinsului soț. GF a înaintat acțiune privind anularea cererii de primire a creditului și a contractului de ipotecă, invocând faptul că nu a semnat cererea, nu a fost șofer și, de fapt, la data cererii era divorțat de LF. Instanța de fond admite parțial acțiunea, declară nulă cererea de primire a creditului (în partea care se referă la semnarea de către reclamant) și respinge restul pretențiilor. Instanța de apel declară nul și contractul de ipotecă. Instanța de recurs modifică decizia și declară parțial nul contractul de ipotecă, în partea care se referă la bunurile aparținând lui GF, respectiv cota-parte din casă, care i-a revenit în urma partajului din 2011. Următoarele probleme de drept prezintă interes în speță:
  • declararea nulității cererii de obținere a creditului, în baza regulilor aplicabile actului juridic – aparent instanțele au aplicat defectuos regulile actului juridic (art.195 et seq. Cod civil) și a nulității (art.216 et seq. Cod civil);
  • regimul juridic al proprietății comune – la data încheierii contractului de ipotecă, ex-soții erau divorțați, dar casa încă nu fusese împărțită, respectiv nu putea fi ipotecată fără acordul ex-soțului.
Este apreciabilă tentativa instanței de recurs să asigure protecție intereselor atât a coproprietarului prejudiciat, cât și a creditorului care a fost indus în eroare, la fel ca și notarul, însă, în lipsa unui text de lege în acest sens, protecția este necuvenită. În opinia noastră, instanța de apel corect a recunoscut că nu poate de sine stătător să determine în natură cota-parte asupra căreia ipoteca trebuie păstrată, odată ce această cotă-parte de fapt nu era stabilită la momentul constituirii ipotecii. Cu titlu de observație, tot mai rar instanțele confundă gajul cu fidejusiunea (fapt atenționat și de Plenul CSJ în hotărârea explicativă nr.1/2014), chiar dacă pe alocuri mai confundă fidejusiunea cu preluarea datoriei (chiar ieri am văzut o recentă decizie a Curții de apel Chișinău în acest sens). Validarea creditorului garantat cu gajul recoltei viitoare (Decizia CC CSJ 2rc-386/16) La 26 ianuarie 2015 creditorul gajist SRL „AA” a înregistrat gajul constituit de SRL „CO” asupra recoltei anului 2015: grâu de pe 171 hectare și floarea-soarelui de pe 50 hectare.  În martie 2015 debitorul intră în insolvabilitate, iar SRL „AA” inițial se validează în calitate de creditor chirografar. Ulterior acesta înaintează o contestație asupra tabelului definitiv, solicitând trecerea creanței validate în categoria celor garantate. Instanța de insolvabilitate inițial respinge cererea de validare, motivând că contractul de gaj este lipsit de obiect (grâul gajat nu există în natură), apoi respinge contestația SRL „AA”, pentru ca într-un final, după admiterea recursului creditorului, să admită contestația și să valideze creditorul garantat. Recursul creditorilor chirografari este respins. Următoarele constatări ale instanțelor merită atenție:
  • gajul recoltei agricole viitoare apare din momentul înregistrării și grevează bunurile din momentul în care debitorul devine proprietar al bunului – așa cum prevede art.11 al Legii cu privire la gaj;
  • recolta (fructul) terenului arendat aparține arendașului, dacă contractul nu prevede altfel - așa cum prevede art.5 al Legii cu privire la arenda în agricultură;
  • nu constituie temei de refuz în validarea creditorului garantat cu gajul recoltei viitoare faptul că, în urma inventarierii făcute de administratorul insolvabilității, nu au fost găsite cereale din recolta gajată.
O problemă sensibilă, ridicată în speță, este concursul dintre drepturile creditorului garantat cu recolta viitoare și a arendașului nou, care a preluat terenurile însămânțate în arendă. Soluția instanței însă oferă finalitate drepturilor de prioritate și de urmărire, care sunt atributele principale ale gajului.