Autor: Octavian Cazac, avocat Biroul asociat de avocați ”Țurcan Cazac” Octavian CazacÎn data de 26 aprilie, Ministerul Justiției a publicat pentru avizare publică proiectul de lege de modificare și completare a Codului civil (peste 570 de pagini) și nota informativă aferentă (peste 115 pagini). Un alt capitol din Codul civil, care urmează a fi modificat, este ”Gajul”. Noua redacție a Capitolului V privind gajul Noua redacție a Capitolului V privind gajul recodifică legile speciale în materie (Legea nr. 449-XV din 30 iulie 2001 cu privire la gaj și Legea nr. 142-XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotecă, care se abrogă) și le consolidează cu dispozițiile anterioare ale acestui capitol. Capitolul se bazează pe concepția, structura și textul Legii cu privire la gaj, așa cum a fost reformată prin Legea pentru modificarea şi completarea unor acte legislative nr. 173 din 25 iulie 2014. Regimul gajului mobiliar și ipotecii (imobiliare) este uniformizat în măsura posibilă, iar ipotecii se vor aplica noutățile prevăzute de Legea nr. 173 din 25 iulie 2014, cum ar fi dreptul debitorului ipotecar de a constitui ipotecă de rangul 2 fără consimțământul creditorului ipotecar de rangul 1, ceea ce va încuraja refinanțarea debitorilor și concurența mai mare între creditori. Articolul 456. Tipurile de gaj (1) Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori asupra unei universalităţi de bunuri mobile. (2) Gajul bunurilor imobile este denumit ipotecă. Dispozițiile privitoare la gaj se aplică în mod corespunzător ipotecii în măsura în care nu contravin dispozițiilor speciale cu privire la ipotecă. O atenție deosebită în Proiect este dedicată fazei de vânzare silită a bunului gajat, fază la care se comit abuzuri și în legătură cu care apar numeroase litigii. Articolul 505/1. Vânzarea comercial rezonabilă (1) Vânzarea bunurilor este comercial rezonabilă dacă are loc în conformitate cu regulile prevăzute prin contractul de gaj sau, dacă nu s-au prevăzut asemenea reguli, după caz:
  1. în modul în care se dispune în mod obișnuit de bunuri de același fel pe o piață organizată;
  2. la prețul stabilit pe o piață organizată și valabil în momentul vânzării;
  3. în conformitate cu practicile comerciale rezonabile urmate de cei care vând în mod obișnuit bunuri de același fel;
(2) În condițiile prevăzute la alin. (1), simplul fapt că se putea obține un preț mai mare dacă vânzarea ar fi avut loc în alt moment sau printr-o altă metodă decât cea aleasă de creditor nu face ca vânzarea să nu fie considerată comercial rezonabilă. De asemenea, se reglementează problema reparării prejudiciului în caz de vânzare. Articolul 506. Dreptul la repararea prejudiciului în caz de vânzare În cazul în care creditorul gajist nu a respectat dispozițiile art. 505 și 505/1 la vânzarea bunului gajat, debitorul gajist are dreptul de a cere de la creditorul gajist care a vândut bunul gajat repararea prejudiciului cauzat, dar nu poate cere anularea vânzării. Noul art. 507 oferă creditorilor gajiști o cale alternativă pentru a diminua riscul pretenției de reparare a prejudiciului din partea debitorului gajist sau a altor creditori gajiști, instituind procedura opoziției la condițiile de vânzare. Articolul 507. Opozitia la condițiile de vânzare (1) La alegerea sa, creditorul gajist care exercită dreptul de gaj poate notifica, conform regulilor privind notificare avizului de executare, debitorului gajist condițiile planificate de vânzare a bunului gajat. În termen de 15 zile de la comunicarea condițiilor planificate de vânzare debitorul gajist poate formula opoziție la condițiile de vânzare în instanța de judecată competentă. (2) Opoziția suspendă de drept procedura de vânzare până la soluționarea definitivă a cauzei. (3) Instanța va soluționa opoziția în termen de 5 zile. Hotărârea instanței poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la comunicare.  În cazul respingerii opoziției, apelul nu îl oprește pe creditor să treacă la vânzarea bunului. Apelul se soluționează de urgență. [...] Sintagma ”la alegerea sa” din alineatul (1) al articolului indică faptul că creditorul gajist ar putea și să nu urmeze procedura opoziției, ci direct să vândă bunul, conform procedurilor actuale. Dacă însă creditorul gajist a ales această procedură, creditorul gajist care exercită dreptul de gaj poate notifica, conform regulilor privind notificare avizului de executare, debitorului gajist condițiile planificate de vânzare a bunului gajat. Mai multe scenarii pot apărea: Articolul 507. Opoziţia la condițiile de vânzare [...] (4) Daca instanţa admite opoziția, constatând că condițiile planificate de vânzare nu respectată dispozițiile art. 505 și 505/1, instanța va stabili conditiile de vânzare corespunzătoare și va încuviința vânzarea bunului. (5) Dacă instanța a respins opoziția, creditorul gajist poate purcede la vânzare în condițiile planificate de vânzare. (6) Dacă creditorul gajist a vândut bunul în condițiile prevăzute de dispozițiile alin. (4) sau, după caz, alin. (5), debitorul gajist nu poate cere repararea prejudiciului pe temeiul prevăzut de dispozițiile art. 506. (7) În cazul în care creditorul gajist a vândut bunul la un preț inferior celui determinat conform dispozițiilor alin. (4) sau, după caz, alin. (5), debitorul gajist poate cere repararea prejudiciului pe temeiul prevăzut de dispozițiile art. 506. Titlul V (Registrul bunurilor imobile) este exclus având în vedere noua reglementare mai comprehensivă și mai largă cuprinsă în Titlul V (Registrele de publicitate) din Cartea 1 a Codului civil. În materialele anterioare v-am prezentat analiza modificărilor la Cartea 2 a Codului civil, în ceea ce privește Conceptul bunurilor imobilePosesia și Proprietatea. Ministerul Justiţiei aşteaptă opinii pe marginea proiectului la adresa de e-mail: codulcivil@justice.gov.md.