Autor: Dina Zamfirova, Casa de avocatură ”Efrim, Roșca și Asociații Locaţiunea reprezintă în sine baza legală de posesie şi folosinţă temporară a bunurilor imobile, care aparţin cu drept de proprietate altor persoane în schimbul unei plăți, numită chirie. Conform legii, raporturile de locaţiune pot avea numai un conţinut oneros. Veniturile din transmitere în posesie şi/sau folosinţă a proprietăţii (case/apartamente/garaje, etc.) sunt veniturile în bani şi/sau în natură, obţinute de către proprietar. Această categorie de venit, obținut în rezultatul dării în locațiune unui bun imobil de către persoana fizică care nu desfășoară activitate de întreprinzător, reprezintă venit impozabil și proprietarul are obligația:
  • înregistrării contractului de locațiune la subdiviziunea Serviciul Fiscal de Stat;
  • să achite lunar, cel târziu la data de 2 a lunii în curs, sau în avans, impozit în mărime de 7% din valoarea contractului.
Achitarea impozitului de către persoanele fizice din darea în folosință a proprietății imobiliare se efectuează în conformitate cu prevederile  alin. (34) art. 901 din Codul Fiscal al Republicii Moldova. Potrivit acestora, subiecți ai impunerii fiscale sunt persoanele fizice, care nu desfăşoară activitate de întreprinzător şi transmit în posesie şi/sau în folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) proprietate imobiliară altor persoane decât persoanelor care desfăşoară activitate de întreprinzător (cu excepţia deţinătorilor de patente de întreprinzător), reprezentanţelor şi reprezentanţelor permanente, instituţiilor, organizaţilor, inclusiv autorităţilor şi instituţiilor publice. Cine are obligația înregistrării contractului de locațiune la SFS? Obligaţia de a înregistra la SFS contractul de transmiterea în posesie şi/sau în folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) a proprietăţii, îi revine proprietarului, sau reprezentantului acestuia. Unde urmează a fi înregistrat contractul de transmiterea în posesie şi/sau în folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) a proprietăţii imobile? Contractul urmează a fi înregistrat în termen de trei zile de la data încheierii acestuia la  subdiviziunea Serviciului Fiscal de Stat.  Regula este că acestea pot fi înregistrate la:
  • subdiviziunea SFS în a cărui rază teritorială îşi are domiciliul contribuabilul, sau
  • în a cărui rază teritorială este situat bunul transmis în posesie şi/sau în folosinţă, în cazul în care bunul se află într-o localitate diferită de cea în care este viza de reşedinţă a persoanei fizice.
Însă, în scopul optimizării modului de înregistrare a Contractelor de transmitere în folosință a proprietății imobiliare, contribuabilul este în drept să înainteze cerere de înregistrare a contractului de locațiune și la oricare subdiviziune a Serviciului Fiscal de Statindiferent de locul de domiciliu (reședință) al acestuia sau locul amplasării bunului imobil. Ce acte vor fi necesare în scopul înregistrării contractului? La înregistrarea contractului de transmiterea în posesie şi/sau în folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) a proprietăţii la SFS, se va înainta o cerere de înregistrare a contractului (modelul cererii respective îl puteți găsi în Anexa nr. 4 la Ordinul IFPS nr. 693 din 26.12.2007, cu modificările și completările ulterioare).  La cerere veți anexa următoarele acte:
  • copia buletinului de identitate;
  • copia contractului de locaţiune sau (dacă nu aveți un contract în scris);
  • declaraţia despre bunul dat în locaţiune, semnată de locator și de chiriaș;
  • copia chitanţei de plată.
Se consideră dată a înregistrării contractului de locațiune (arendă, uzufruct) data depunerii cererii de către contribuabil (locator), cu anexarea documentelor necesare, la orice subdiviziune a Serviciului Fiscal de Stat. Cum procedează proprietarul care nu a întocmit un contract de locațiune în scris? În cazul în care persoana fizică dă în chirie un bun imobil fără a fi încheiat un contract în scris, are posibilitatea depunerii  la subdiviziunea SFS a unei Declaraţii (cerere în formă liberă), prin care va specifica:
  • numele, prenumele, codul fiscal al persoanei fizice–locator și aceleași date ale persoanei fizice–locatar;
  • bunul dat în locaţiune (suprafaţa în m2);
  • termenul locaţiunii;
  • preţul locaţiunii, adică valoarea chiriei (per lună/semestru/an, după caz).
Prezenta declarație trebuie semnată de ambele părţi, adică de proprietar și de chiriaș (locatar), apoi se depune la SFS.  Ce opțiuni de înregistrare a contractului de locațiune are persoana fizică care se află peste hotare? În cazul în care persoana fizică nu are posibilitatea de a se deplasa la subdiviziunea Serviciului Fiscal de Stat, atunci ea va expedia contractul de locaţiune prin intermediul unei scrisori recomandate în adresa subdiviziunii Serviciului Fiscal de Stat, după caz (la locul unde are domiciliul sau la locul aflării bunului imobil, sau la orice subdiviziune a SFS). Data înregistrării contractului de locaţiune va fi considerată data la care scrisoarea a fost depusă la oficiul poştal. Funcționarii fiscali vă vor informa despre necesitatea achitării lunare, cel târziu la data de 2 a lunii în curs, cu excepția lunii în care a fost încheiat contractul (în acest caz termenul de achitate este nu mai târziu de a doua zi după încheierea contractului), a impozitului în mărime de 7% din valoarea contractului. Unde se poate efectua achitarea impozitului pe venit aferent operațiunilor de predare în folosință a proprietății imobiliare? Achitarea se va efectua în orice bancă comercială sau oficiu poștal al Republicii Moldova.  Care sunt documentele ce confirmă achitarea venitului  din chiria proprietății imobiliare din care se reține final impozitul pe venit:
  • contractul de transmitere în posesie și/sau folosință a proprietății imobiliare;
  • actul de achiziție a serviciilor de locațiune (Ordinul Min. Fin nr. 106 din 06.10.2008).
Cum procedează proprietarul care dă în folosință gratuită imobilul?  Dacă în realitate suntem în prezenţa unei transmiteri în posesiune şi folosinţă gratuită, atunci nu este vorba despre un contract de locaţiune, ci de comodat. Prin urmare, proprietarul imobilului nu încasează un venit în sensul chiriei și acesta nu reprezintă subiect al impunerii fiscale. Cu toate acestea, comodantul (cel care dă imobilul în folosință gratuită) fiind citat de către Serviciul Fiscal de Stat, va trebui doar să probeze faptul folosinței gratuite a bunului, astfel încât să fie cert și indubitabil faptul neîncasării unui venit, a unui câștig impozabil și a neevitării respectării obligațiilor fiscale.  Menționez că, persoanele fizice care nu își vor onora obligațiile corespunzătoare, riscă amenzi și sancțiuni, în conformitate cu prevederile Codului Fiscal. În cazul neînregistrării contractului de locaţiune, arendă, uzufruct al proprietăţii imobiliare şi neachitării impozitului din venitul obţinut, Serviciul Fiscal de Stat va estima venitul persoanei fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător prin metode şi surse indirecte, în conformitate cu prevederile art.189 şi art. 225 din Codul fiscal. Are sau nu obligația de înregistrare a contractului de locațiune persoana fizică care dă în locațiune bunuri imobile persoanei juridice ? În cazul în care persoanele fizice transmit în posesie și/sau în folosință (locațiune, arendă, uzufruct) bunuri imobiliare persoanelor juridice, acestea nu au obligația de înregistrare a contractului de locațiune la Serviciul Fiscal de Stat. În situația dată, persoana juridică care va prelua în posesie şi/sau în folosință (locațiune, arendă, uzufruct) proprietate imobiliară, cu excepția arendei terenurilor agricole, rețin final un impozit în mărime de 10% din valoarea contractului și achită la Bugetul Public Național.  Astfel, impozitul reținut scutește beneficiarul de la declararea venitului respectiv. (Serviciul Fiscal de Stat) Notă!  Achitarea impozitului din darea în folosință a proprietății imobiliare scutește beneficiarul venitului specificat de la includerea în componența venitului brut, precum și de la declararea acestuia. Veniturile din transmiterea în posesie şi/sau folosinţă (locaţiune, arendă, uzufruct) a proprietăţii imobiliare, obţinute de persoanele fizice care nu desfăşoară activitate de întreprinzător şi achită impozit în mărime de 7% din valoarea contractului, nu necesită de a fi incluse în ”Declaraţia persoanei fizice cu privire la impozitul pe venit” (Forma CET08). Referințe normative:
  • Codul Fiscal al Republicii Moldova (alin. (34) art. 901 );
  • Regulamentul cu privire la determinarea obligaţiilor fiscale aferente impozitului pe venit al persoanelor fizice care nu practică activitatea de întreprinzător , Hotărîrea Guvernului nr. 77 din 30 ianuarie 2008;
  • Ordinul IFPS nr. 693 din 26.12.2007 privind particularităţile administrării prevederilor  art. art. 901  alin. (34) din Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare;
  • Ghidul contribuabililor - persoane fizice care realizează venituri din transmiterea în posesie şi/sau folosinţă a bunurilor imobiliare (pagina web a SFS).