Antecontractul este un termen cunoscut legislației civile, însă mai mult sub aspect practic decât unul detaliat în reglementare. Despre antecontract în versiunea de până la modernizarea Codului civil o puteam găsi la art. 679 alin. (3) care spunea că ”Prin contract se poate naște obligația de a se încheia un contract. Forma stabilită pentru contract se aplică și pentru antecontract”.Iar art. 703 făcea mențiunea “Contractul încheiat cu încălcarea promisiunii de a contracta date unei persoane este opozabil beneficiarului promisiunii fără a-l priva pe acesta de dreptul de a cere promitentului și terțului de rea-credință care a contractat cu ultimul prejudiciile suferite”.

Legea de modernizare a Codului civil introduce un regim mai amplu al antecontractului în articolele 671-672. Pentru prima dată în Codul civil o să găsim o noțiune expresă a ceea ce se înțelege prin antecontract, și anume: Antecontractul este contractul pe care o parte (promitent) se obligă față de cealaltă parte (beneficiar) să încheie în viitor un alt contract (contractul definitiv) la cererea beneficiarului. Această obligație poate fi asumată și de către ambele părți. 

Francezii explică în cuvinte mai simple - că antecontractul este nu numai un simplu act de schimb de valori economice, ci și un act de previziune, de proiecție în viitor, de o organizare în avans a unui alt contract pe care părțile la acel moment nu-l pot încheia din varii motive obiective. La modul general, un contract, înainte de a fi încheiat, parcurge mai multe etape precontractuale, care pot îmbrăca diferite forme: negocieri asupra clauzelor esențiale, oferta de a contracta, ulterior acceptarea ofertei și nu în ultimul rând, antecontractul. 

Cine sunt PĂRȚILE în antecontract?

Revenind la cele prevăzute în art. 671 al Codului civil, părțile unui antecontract sunt promitentul și beneficiarul.  Aici este importantă  distincția făcută, or cel care se obligă la încheierea contractului definitiv este promitentul. Și, în caz de neexecutare beneficiarul va putea face uz de mijloacele sale juridice de apărare. Pe când beneficiarul nu poate fi obligat la încheierea contractului definitiv și nici va purta vreo răspundere pentru asta. Această concluzie ar reieși expres din prevederile art. 671 alin. (3), și anume: Partea contractantă care are doar calitatea de beneficiar nu poate fi obligată la încheierea contractului definitiv și nici nu poartă răspundere pentru că a ales de a nu-l încheia. În aceste condiții, părțile antecontractului trebuie să fie diligente atunci când își stabilesc calitatea într-un antecontract. Ceea ce s-a relatat mai sus este o regulă, însă părțile au posibilitatea să-și asume ambele calități, cea de promitent și cea de beneficiar. În art. 671 alin. (1), ultima propoziție menționează expres: Această obligație poate fi asumată de ambele părți.La modul practic, atunci când un cumpărător și un vânzător doresc să se asigure că ambii vor fi dispuși să încheie în viitor un contract și își asumă reciproc această obligație, în antecontract ei vor avea deopotrivă aceeași calitate unul față de altul, cea de promitent și cea de beneficiar. 

Care este CONȚINUTUL antecontractului?

Antecontractul fiind în esență un contract (așa cum precizează expres și art. 671 Cod civil), acestuia îi vor aplicabile de principiu toate dispozițiile privind condițiile de validitate contractelor în general, cât și a condițiilor speciale eventual care sunt prevăzute de lege pentru contractul definitiv. 

Cu titlu de exemplu, atunci când se va încheia un antecontract de locațiune, părțile trebuie să prevadă acele clauze esențiale contractului definitiv. Cu referire la speță acestea ar trebui să conțină obiectul (bunul imobil/mobil) ce se va da în locațiune, termenul locațiunii, costul chiriei (pe lună/an) și respectiv data la care promitentul se obligă la încheierea contractului definitiv de locațiune. 

A se REȚINE că stipulația prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract NU CONSTITUIE un antecontract. 

Cu referire la conținutul antecontractului, legea de modernizare a Codului civil prevede posibilitatea ca prin antecontract părțile să prevadă expres că promitentul menține o ofertă irevocabilă în sensul dispozițiilor art. 684 (Oferta irevocabilă), de a încheia contractul definitiv, iar beneficiarul va avea opțiunea să o accepte sau să o refuze. În temeiul art. 6721, contractul definitiv se va încheia prin exercitarea opțiunii în sensul acceptării de către beneficiar a ofertei irevocabile a promitentului, în condițiile convenite prin antecontract. Situația descrisă  mai sus se referă la opțiunea de a contracta. 

Ce FORMĂ va îmbrăca antecontractul?

Legea civilă nu impune formalități speciale antecontractelor, astfel de principiu se vor aplica aceleași reguli valabile actelor juridice civile în general. Doar că, antecontractul este legat de forma contractului definitiv. Art. 671 alin. (1) prevede că antecontractul trebuie să fie încheiat în forma cerută de lege pentru contractul definitiv, sub aceeași sancțiune. Astfel, dacă legea impune respectarea formei autentice pentru un contract, atunci și antecontractul urmează să îmbrace această formă. Sau dacă legea impune notarea în registrele de publicitate a contractului definitiv, în acest mod se va opera și pentru antecontract. Mai mult ca atât, o asemenea obligație rezultă și din prevederile art.  28329 ale legii de modernizare a Codului civil: Antecontractul având ca obiect un drept înregistrat se poate nota în registru, dacă promitentul este înregistrat în registru ca titular al dreptului care face obiectul contractului definitiv. 

Ce se întâmplă dacă promitentul NU EXECUTĂ obligația de a încheia contractul definitiv?

Legea de modernizare a Codului civil prevede câteva mijloace de apărare în caz de neexecutare a obligației de a încheia contractul definitiv, și anume:

  • Pronunțarea unei HOTĂRÂRI a instanței de judecată care să țină loc contractului definitiv. 

În cazul neexecutării fără justificare a obligației promitentului de a încheia contractul definitiv, beneficiarul poate cere instanței de judecată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract definitiv. Data încheierii contractului se va considera data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.

  • REZOLUȚIUNEA  antecontractului

Beneficiarul poate cere rezoluțiunea antecontractului în ordinea generală prevăzută de legislația civilă. Mai mult, beneficiarul poate cere rezoluțiunea antecontractului și atunci când promitentul a înstrăinat unui terț dreptul care face obiectul contractului definitiv sau când apar alte indicii că va avea loc o neexecutare a obligațiilor promitentului care vor apărea din contractul definitiv și care îl va îndreptăți pe beneficiar să recurgă la rezoluțiunea contractului definitiv.

Pentru a înțelege mai bine aceste prevederi cu referire la rezoluțiunea antecontractului, am putea exemplifica prin câteva situații. De exemplu, promitentul ținut de obligația prin antecontract de a vinde un bun imobil, până la expirarea termenului antecontractului vinde acest bun unei terței persoane. În aceste condiții, în mod cert la data expirării antecontractului promitentul nu va mai avea în patrimoniul său bunul. În aceste circumstanțe, beneficiarul poate cere rezoluțiunea antecontractului și să solicite acoperirea prejudiciilor. Sau o altă situație ar fi atunci când promitentul a ajuns într-o stare de insolvabilitate, care indică clar că va fi în imposibilitate să livreze un anumit volum de marfă obiect al contractului definitiv. 

Notă: Prevederile art. 672 utilizează expresia “neexecutare fără justificare”, asemenea formulare o să o regăsim în mai multe prevederi ale Codului civil. Pentru clarificare, art. 604 și 605 explică circumstanțele care justifică neexecutare și justificarea datorită unor impedimente.