Autor: Sabina Cerbu, avocat, Casa de avocatură ”Efrim, Roșca și Asociații”

Modificările Codului civil al Republicii Moldova intervin cu o serie de novații asupra instituției proprietății, una dintre care absolut nouă fiind proprietatea periodică. Prevederile Codului Civil nu oferă o definiție  acesteia în mod expres, însă art. 3731  alin. (1) statuează că: dispozițiile prezentului capitol se aplică, în absența unei reglementări speciale, ori de câte ori mai multe persoane (coproprietari) exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.

În cuvinte mai simple, proprietatea periodică este atunci când două sau mai multe persoane se hotărăsc să achiziționeze un bun a cărui folosință să o partajeze în fracțiuni de timp, pentru a putea dispune fiecare de el în mod complet.

Conceptul de proprietate periodică a apărut pentru prima dată la începutul anilor ‘90 în Statele Unite ale Americii, în industria avioanelor private. Datorită eficienței sale, proprietatea periodică a devenit din ce în ce mai populară și s-a extins și în alte domenii, precum în cel imobiliar. În prezent, acest tip de proprietate are o practică la nivel internațional și s-a dovedit a fi o modalitate accesibilă de a dobândi o casă de vacanță. În sistemul de drept anglo-saxon o putem întâlni frecvent sub noțiunea de time-sharing ownership.

În privința naturii juridice a proprietății periodice sunt încă multe dezbateri în a califica acest drept a fi unul real, de creanță, personal și cum trebuie tratat în funcție de caracteristicile pe care le are. Acest articol nu va desfășura acest subiect, însă este un semn de exclamare pentru cei care doresc să analizeze acest aspect în particular.

Cât ține de reglementarea oferită de Codul civil al Republicii Moldova, proprietatea periodică o regăsim în Cartea a doua (drepturi reale), titlul III (Proprietatea), capitolul III1(Proprietatea periodică). Noul capitol introduce în legislația națională o varietate a proprietății comune.

CUM APARE dreptul de proprietate periodică?

În conformitate cu art. 373Codul Civil, proprietatea periodică se naște în temeiul actului juridic. Admitem că regula presupune că această varietatea a coproprietății apare în baza unui acord  al proprietarilor. Codul Civil nu prevede posibilitatea apariției proprietății periodice în temeiul legii sau în temeiul unui act judecătoresc.

În actul juridic în temeiul căreia va apărea proprietatea periodică trebuie să conțină expres indicarea intervalului de timp determinat care se atribuie dobânditorului dreptului. Intervalul de timp trebuie să fie exprimat prin referința la prima și la ultima zi și lună de folosință exclusivă. Cu titlu de exemplu: din 1 ianuarie 2017- 31 decembrie 2017 pentru proprietarul A, iar perioada 1 ianuarie 2018 - 31 decembrie 2019 pentru proprietarul B, etc.

CARE SUNT CARACTERISTICILE proprietății periodice?

  • Obiectul dreptului de proprietate periodică (de exemplu imobilul/casa de vacanță) va rămâne nefracționat în materialitatea sa, nu se împarte pe cote părți procentuale clasice, dar pe tranșe de timp (cote temporale) în care fiecare titular al dreptului la proprietate periodică își exercită dreptul în privința cotei-părți aferente intervalului de timp ce îi revine ori a unei părți din ea;
  • Fiecare proprietar este obligat să facă acte de conservare, în așa fel încât să nu împiedice ori să îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari. Pentru reparațiile mari, coproprietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea celorlalți coproprietari;
  • Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanța bunului pot fi făcute doar cu acordul celorlalți coproprietari.
La modul general, proprietății periodice îi revin caracteristicile unei coproprietăți forțate, și anume:
  • Pluralitatea titularilor;
  • Unitatea materială a bunului;
  • Divizarea intelectuală a dreptului;
  • Inadmisibilitatea partajului (ca regulă).
Ceea ce face diferită proprietatea periodică de proprietatea pe cote-părți este faptul că aceste cote nu se exprimă la modul clasic prin fracții sau procente, unitatea de măsură fiind timpul în care un proprietar sau altul își va exercita dreptul.

În doctrina juridică s-a arătat că un element care diferențiază proprietatea periodică de proprietatea comună pe cote-părți obișnuită este acela că tranșele de timp de aceeași mărime pot avea valori diferite, în vreme ce cotele părți din dreptul de proprietate reprezentate prin aceeași fracție au întotdeauna aceeași valoare. În cazul proprietății pe cote părți, fracțiunile ce le revin coproprietarilor ar avea aceeași valoare patrimonială, adică valoarea unei cote de 1/3 al unui coproprietar ar avea aceeași valoare economică cu o cotă parte de 1/3 al altui coproprietar. În cazul proprietății periodice ar putea să fie diferit, chiar dacă unitatea de timp de o lună calendaristică ar avea-o fiecare dintre coproprietari. Este posibil ca valoarea fracțiunii de timp a unei luni a unui coproprietar în plin sezon estival să aibă o valoare patrimonială mai mare, decât o lună în afara sezonului al altui coproprietar.

Revenind la reglementarea proprietății periodice, Codul Civil, în mod expres, prevede regimul juridic al acesteia într-o manieră obligatorie. Acest lucru înseamnă că ori de câte ori vor fi întrunite elementele definitorii proprietății periodice se vor aplica prevederile specifice acesteia. În ipoteza în care vor exista dubii în privința calificării acestui drept de proprietate, a fi un drept de proprietate periodic sau o coproprietate simplă și obișnuită, mai ales atunci când vor exista probleme la nivelul determinării cotei-părți temporale (or aceasta reprezintă o particularitate), se vor aplica prevederile coproprietății obișnuite. În acest ultim caz cotele se vor prezuma a fi egale până la o probă contrară, respectiv se va putea cere și partajul judiciar.

CUM SE EXERCITĂ dreptul de dispoziție al proprietarilor?

Aici merită a se face distincție între dispoziția materială asupra bunului în ansamblu și atributul de dispoziție a coproprietarului asupra cotei sale temporale asupra bunului. Cu alte cuvinte, un coproprietar nu va putea, de exemplu, vinde întregul bun de unul singur, această tranzacție urmează a fi aprobată de toți coproprietarii în unanimitate. Pe când, în privința cotei-părți aferente intervalului de timp ce-i revine ori a unei părți din ea, orice coproprietar poate încheia, în condițiile legii, acte de conservare, de administrare și de dispoziție. În acest caz, nu va fi necesar acordul celorlalți coproprietari sau oferirea unui drept de preemțiune acestora. Aceste concluzii reies din art. 373al Legii privind modificarea Codului Civil.

CUM ÎNCETEAZĂ proprietatea periodică?

Proprietatea periodică nu poate înceta prin partaj, așa cum s-ar întâmpla într-o coproprietate obișnuită. Aceasta va putea înceta prin distrugerea bunului comun sau atunci când unul din coproprietari va dobândi toate cotele părți din proprietatea periodică de la ceilalți coproprietari. Totodată, prevederile Codului civil le permite coproprietarilor să folosească instrumentul partajului doar în cazul în care aceștia au stabilit în contract acest lucru. Iar, în temeiul art. 376Cod civil, dreptul coproprietarului de a cere partajul devine opozabil prin notare în registrul bunurilor imobile.

EXCLUDEREA PROPRIETARULUI și obligația de despăgubire

Dat fiind faptul că proprietatea periodică presupune existența mai multor titulari, în cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietății periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat. Excluderea nu va avea loc într-o manieră nejustificată și fără compensare, or altfel vom fi prezenți la lipsirea abuzivă a dreptului de proprietate printr-o expropriere “privată”. Astfel, art. 3755 alin. (3) Cod civil face claritate în această privință, și anume că: excluderea va putea fi dispusă numai dacă unui dintre ceilalți coproprietari sau un terț cumpără cota-parte a celui exclus.

Dat fiind faptul că proprietatea periodică este o noțiune și un concept nou în legislația civilă națională, urmează doar să urmărim cum aceasta va fi aplicată în practică și cum va evolua practica judiciară în mod particular atunci când: nu va fi clară evaluarea cotei părți temporale a dreptului de proprietate periodică sau a litigiilor eventuale între coproprietari în partea ce ține de repartizarea achitării impozitului pe imobil, a plății primei de asigurare, a achitării taxelor notariale aferente vânzării, etc.