Autor: Octavian Cazac, avocat
Biroul asociat de avocați ”Țurcan Cazac”
Astăzi, 26 aprilie 2017, Ministerul Justiției a publicat pentru avizare publică proiectul de lege de modificare și completare a Codului civil (peste 570 de pagini) și nota informativă aferentă (peste 115 pagini). Acesta este rezultatul unui lucru de peste 3 ani, iar Grupul de lucru format în acest sens a avut nevoie de peste de 70 de ședinte pentru a ajunge la acest rezultat - un veritabil maraton de creaţie legislativă.
Anterior, am scris despre principalele propuneri de modificare a Cărţii 1 a Codului. În cele ce urmează, voi face o scurtă prezentare a principalelor propuneri care vizează Cartea 2.
Conceptul bunurilor imobile
(1) revenirea la principiul superficies solo cedit – construcția nu este bun imobil separat, ci este parte componentă din teren
Art. 287/2, 288-288/4 în redacția Proiectului au drept obiectiv revenirea la sistemul tradițional de a reglementa regimul bunurilor imobile și anume se revine la principiul din dreptul privat roman şi din dreptul european actual, că tot ce se află pe teren face parte din teren (superficies solo cedit).
Articolul 288, alineatul (2) va avea următorul cuprins:
„(2) Bun imobil se consideră terenul înregistrat în registrul bunurilor imobile sub număr cadastral distinct.”
Articolul 288/1. Părțile componente ale bunurilor imobile
(1) Constituie parte componentă a bunului imobilul lucrurile și lucrările ataşate permanent la teren, precum clădirile, construcțiile subterane (chiar dacă se extind asupra altor terenuri), obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, roada neculeasă. Această regulă să aplică indiferent dacă aceste părți componente sunt înregistrate în registrul bunurilor imobile în mod separat.
(2) Clădirile și alte lucruri și lucrări ataşate permanent la teren, care sunt construite pe terenul altuia pe baza unui drept de superficie, precum şi lucrurile ataşate de teren pentru un scop temporar nu constituie parte componentă a bunului imobil.
(3) Nu se consideră parte componentă a bunului imobil reţelele de utilitate sau lucrările de utilitate amplasate pe bunul imobil care au fost construite pe bunul imobil de către un terț pe baza unui drept de superficie sau în privinţa cărora proprietarului bunului imobil îi incumbă obligaţia legală de a le tolera.
(4) Clădirile și alte lucruri și lucrări prevăzute de dispozițiile alin.(2) și (3) constituie bunuri imobile care aparțin cu drept de proprietate titularului dreptului de superficie respectiv asupra terenului. Titularul respectiv nu poate înstrăina sau greva dreptul de proprietate și dreptul de superficie decât împreună.
(5) Clădirea și lucrurile și lucrările ataşate permanent la teren, care rămân pe un teren la stingerea dreptului de superficie, devin parte componentă a terenului.
Articolul 288/2. Părțile componente ale clădirii
(1) Constituie parte componentă a clădirii lucrurile și lucrările din care clădirea este construită sau care sunt ataşate ei în mod permanent şi care nu pot fi separate fără a deteriora în mod substanţial clădirea sau lucrul ori lucrarea supusă separării.
(2) Lucrul sau lucrarea ataşată la o clădire pentru un scop temporar nu este parte a acelei clădiri.
Aceleași principii sunt prevăzute de cf. §93-95 Codul civil german; § 50 Partea Generală a Codului civil al Estoniei, 2002; art. 968 Cod civil Letonia, 1994; art. 900 și 951 Cod civil Quebec și multe alte reglementări.
Actualmente abaterea de la acest principiu în legislaţia R. Moldova generează mai multe anomalii juridice:
- conform cadrului legal existent este posibil de a înstrăina terenul fără a înstrăina construcția, și invers;
- proprietarul terenului ar putea cere proprietarului construcției o plată pentru folosirea terenului;
- întinderea drepturilor proprietarului terenului este sever limitată de existența pe terenul său a unei construcții ce aparține unui terț. Astfel, proprietarul terenului are o nudă proprietate, care nu este limitată în timp;
- dacă construcția a fost ridicată legal de către terț, proprietarul terenului nu are nicio cale de a cere demolarea ei, dar nici nu poate să forțeze terțul proprietar al construcției să-i vândă construcția și nici nu poate să forțeze terțul proprietar al construcției să cumpere de la el terenul. În special, în cazul așa-numitelor „locațiuni cu drept de construire” nu există claritate pentru situația când locatarul nu plătește chiria, iar locatorul desface contractul. Rămâne problema cui revine proprietatea construcției. În sistemul actual, proprietatea rămâne locatarului, ceea ce ridică întrebarea dacă desfacerea contractului de locațiune are vreun rost dacă tot locatarul va continua să se folosească de teren, dar deja neavând obligația contractuală de plată a chiriei;
- în caz de vânzare a apartamentelor într-un bloc locativ în curs de construire, constructorul, nefiind proprietar al terenului, nu transmite cumpărătorilor de apartamente vreo cotă-parte din dreptul de proprietate asupra terenului, ceea ce expune proprietarii de apartamente la riscuri juridice și pretenții de la proprietarul terenului;
- în cazul ridicării unei construcții de către soți pe terenul care aparține înainte de căsătorie unuia dintre soți, instanța poate recunoaște proprietate comună în devălmășie doar construcția, nu și terenul. Aceasta ridică problema delicată despre temeiul pe care soțul neproprietar al terenului poate folosi terenul pentru a avea acces la casa care îi aparține;
- în cazul când pe teren se află construcții neînregistrate, iar terenul se vinde, se pune problema dacă cumpărătorul a dobândit și construcțiile neînregistrate;
- faptul că proprietarul de apartament nu are niciun drept asupra terenului și asupra altor părți comune din condominiu îl lipsește de orice drept de a decide privind amenajarea și folosința acestor părți comune;
- dacă construcția este distrusă, proprietarul construcției pierde investiția fiindcă, în absența unei superficii, nu mai are dreptul de a construi pe terenul terțului.
- construcţia sau lucrări atașate solid de teren înregistrate în capitolul B al registrului bunurilor imobile, încetează, din data de [1 ianuarie 2018*], a fi bun imobil separat şi devine parte componentă din teren, cu condiţia că la acea dată aceeaşi persoană sau aceleași persoane deţin în proprietate atât bunul imobil înregistrat separat în capitolul B cât şi terenul (art.20 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului); * data de 1 ianuarie 2018 este doar un reper. Data efectivă de intrare a vigoare depinde de procesu legislativ.
- bunurile imobile înregistrate separat în capitolul B care, conform legislaţiei anterioare nu constituie parte componentă a terenului pe care sunt amplasate, şi care la [1 ianuarie 2018] aparţineau unei alte persoane decât proprietarul terenului, nu devine parte componentă a terenului şi continuă să se considere bun imobil (art.21 alin. (1) din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului). Totuși, dacă după [1 ianuarie 2018] terenul şi bunul imobil înregistrat separat în capitolul B devine proprietatea aceleiaşi persoane sau acelorași persoane, din data dobândirii, bunul imobil înregistrat separat în capitolul B încetează a fi bun imobil şi devine parte componentă a terenului pe care este amplasat (art. 23 al Legii de punere în aplicare).
- proprietarul terenului pe care sunt amplasate bunuri imobile înregistrate separat în capitolul B şi care nu devin parte componentă a terenului la [1 ianuarie 2018] conform dispozițiilor art. 21, deţine un drept de preemţiune în caz de vânzare a bunului imobile înregistrat separat în capitolul B, iar proprietarul bunului imobil înregistrat separat în capitolul B deţine un drept de preemţiune în caz de vânzare a terenului. Acest drept de preemțiune nu se aplică în cazul în care terenul aparţine statului sau unităţii administrativ-teritoriale (art.22 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului).
- prin efectul art. 25 al Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului, din [1 ianuarie 2018], se instituie drept de superficie, asupra terenului care aparţine unei persoane private (alta decât statul sau unitatea administrativ-teritorială), în folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul B (cu excepția construcțiilor provizorii) şi proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul C, dacă proprietarul bunului imobil respectiv, la data de [1 ianuarie 2018], se află în una din următoarele situaţii: a) are un drept de posesie sau folosinţă asupra terenului născut din lege sau contract, altul decât un drept de superficie; b) nu are nici un drept asupra terenului. Dreptul de superficie asupra terenului public se instituie pe termen determinat, iar art. 26 prevede reguli prin care se va determina acest termen. Punctul de pornire este că părțile ar trebui să convină amiabil asupra unui termen, iar în caz de neînțelegere decide instanța de judecată pornind de la durata prezumată de funcționare a construcției. În rest, acestei superficii i se aplică regimul de drept comun al superficiei, inclusiv regula că proprietarul terenului dobândește la încetarea superficiei proprietatea deplină asupra construcției în schimbul unei despăgubiri egală cu valoarea de piață a construcției conform art. 451 din Codul civil în redacția Proiectului dacă părțile nu convin altfel sau nu convin supra prelungirii superficiei. Proiectul nu are drept obiectiv să soluționeze problema dacă proprietarul construcției îi datorează proprietarului terenului o redevență (chirie) pentru folosirea terenului pe durata superficiei. Acest aspect depinde de raportul dintre ei (contractual sau extracontractual) și de legea aplicabilă acestui raport, iar Proiectul nu poate interveni cu o soluție unică, care ar ignora circumstanțele istorice ale fiecărui caz în parte.
- prin efectul art. 27 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului, din [1 ianuarie 2018], se instituie drept de superficie asupra terenului care aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale (indiferent că face parte din domeniul public sau privat), în folosul proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul B (cu excepția construcțiilor provirozii) şi proprietarului bunului imobil înregistrat separat în capitolul C, dacă proprietarul bunului imobil respectiv, la data de [1 ianuarie 2018], se află în una din următoarele situaţii: a) are un drept de locaţiune cu drept de construcţie asupra terenului; b) are un drept de concesiune asupra terenului; c) are un drept de folosinţă asupra terenului pe baza parteneriatului public-privat; d) are un drept de posesie sau folosinţă asupra terenului altele decât cele prevăzute la lit. a)-c); e) nu are nici un drept asupra terenului. Superficiarul care deţine superficie legală în temeiul lit. d) sau e) este obligat să achite în bugetul de stat sau, după caz, în bugetul local o redevenţă anuală în mărime egală cu chiria pentru locaţiunea terenului statului, prevăzută de legea anuală a bugetului de stat. Categoriile de persoane scutite de a plata redevenţei anuale se specifică în legea anuală a bugetului de stat. Această obligaţie incumbă şi dobânditorului subsecvent al bunului înregistrat separat şi al dreptului de superficie. În cazul prevăzut de lit. e) dreptul de superficie se instituie doar asupra părții din teren necesare pentru deservirea bunului imobil înregistrat separat în capitolul B. Dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren se stabilesc de către proprietarul terenului la cererea superficiarului sau la inițiativa proprietarului. În cazul prevăzut de lit. a)-d) dacă proprietarul bunului imobil respectiv are dreptul menționat doar asupra părții din terenul respectiv, dreptul de superficie se extinde doar asupra părții din teren asupra căruia el are dreptul menționat. Dreptul de superficie prevăzut de art. 27 asupra terenului care aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale este perpetuu, cu excepție prevăzute de art. 27 alin.(5) al Legii de punere în aplicare.
- pentru certitudine juridică şi evitarea abuzurilor, drepturile dobândite anterior rămân neafectate. Astfel, se prevede că art. 288/1 nu afectează drepturile, de orice natură, ale persoanei, care nu este proprietar al terenului, de a construi și de a deveni proprietar al construcției ridicate, dobândite înainte [1 ianuarie 2018] şi care vor continua să produce efecte juridice până la stingerea lor conform conţinutului lor, stabilit înainte de [1 ianuarie 2018] (potrivit art.30 din Legea de punere în aplicare a Codului civil în redacția Proiectului). De exemplu, contractele de arendă funciară cu drept de construcţie încheiate de autoritățile publice locale îşi continuă efectul, însă pot fi prelungite doar sub forma unei superficii.
Pagina BizLaw a fost creată cu ajutorul asistenţei acordate de către Ambasada SUA în Moldova.